天天看点:【CEO有料到】蔡晋:负资产不可怕,供款压力须提防
2023-02-06 09:08:19 来源:星岛环球网
(资料图片)
▲星岛新闻集团CEO蔡晋博士。
香港负资产爆升,为近期市场热话,亦引起一些恐慌。去年香港楼价狂泻15%,为近十多年来首次,第4季负资产数量由第3季末的533宗,狂飙接近22倍至12164宗,涉及金额高达660亿元。其实,负资产并不可怕,这只是楼市下滑的短期效应,反而息口不断上升,对供款能力所造成的严峻考验,不容忽视。
香港住宅楼价去年首3季下跌8.5%后,第4季再跌 7.7%,令特别是9成按揭业主,无奈地加入负资产行列。上车难一直是香港居民的真实写照,追本溯源,当年政府为助市民上车,先后于2019及2022年放宽按揭保险计画,推出所谓的“林郑Plan”及“波叔Plan”, 前者将9成按揭适用的楼价上限,由原来400万放宽至800万,后者更将9成按揭适用的楼价上限放宽至1000万,让市民可以买更贵的楼,更容易借到9成按揭贷款,成功上车。自此,高成数按揭贷款新批个案由万多2万宗,推高至逾4万至5万宗。
当时已有市场人士警告,在楼市仍处于上升周期时推出“林郑Plan”,可能令准买楼者承受较高风险,只要楼市下跌逾10%,9成按揭业主就会沦为负资产。去年中原城市领先指数下跌超过15%,是自08年金融海啸后表现最差的一年。同年负资产大增,估计相当部分正是用“林郑Plan”或者发展商提供的“呼吸Plan”摸顶入市。
事实上,近期沦为负资产的都是高成数按揭业主,而涉及物业主要为近2年推售的新盘,因一手楼往往比二手市场有高溢价,楼市升势一旦逆转,这些业主便最容易变成负资产。大家要注意的是,由于不少发展商有一定数量的新盘货尾,料在未来多个月的开价不会太进取,压抑二手市场,负资产情况可能会维持一阵子。
虽然负资产情况看似严重,但市民不用过分担忧,因为只要经济好转,楼市回暖,便将会有效解决。反而确保供款能力,不因断供而被收楼是关键。
近年来,息口上升对还款能力造成严峻考验。随着美联储开启40年来最大力度加息周期,1个月期香港银行同业拆息(Hibor),从2020年中低于1%的水平,持续上升到2022年12月初超过5%,而香港银行业去年亦3次上调了最优惠贷款利率(Prime Rate),从5%调高至5.625%。传统的H按和P按用家,已承受较大的每月供款上升压力,即使H按通常有P按封顶,但是也无济于事。
市场资金充裕及贷款需求疲弱,令Hibor已从去年12月初的15年高点,下降近半至近期2.5%左右水平,然而借贷成本的下行可能只是短暂的。 Hibor下跌亦扩大了与美国所使用的伦敦银行间同业拆借利率(Libor)的差距,提升了投资者的套利交易意愿,因此可能会推动港元兑美元汇率跌向7.85港元的弱方兑换保证,至此金管局便会干预,并推高港元利率,所以,H按和P按将经受更大考验。
香港的生活与经济已逐步复常,但要完全复苏相信仍需一段时间。提升香港竞争力、推动经济发展逼在眉睫,是所有持份者的责任与义务,各行各业维持良好经营,才能让更多的打工仔有工返、供到楼。
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